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环京房价几近腰斩原因究竟是什么?

2018年03月22日 16:53:00 来源: 不执着财经 张平 责任编辑: spxw_lqq


就在全国楼市呈现涨跌互现的僵持阶段之际,环京楼市开始了大跌进程。距离雄安40多公里的霸州,某楼盘近日打折促销,如果全额付款,最低单价低至8500元/㎡,和2017年最高价相比跌幅过半。

还不仅是霸州,曾经大热的燕郊、北三县等地,很多楼盘的最大跌幅都过了四成。很多人惊呼北京乃至环京楼市是国内房地产之风向标,而国内楼市要开始崩盘节奏。

对此,专家表示,一个很明确的趋势是,越是北京外围楼市跌幅越大,越接近市区抗跌能力越强。环京楼市跌幅在40%至50%间,而通州跌幅则接近30%。而在北京市中心区房价跌幅也就只有15%左右。这样的跌幅在2009年和2014年都出现过,而这两次的下跌最终都迎来了更猛烈的上涨。

而我们觉得,环京楼市之前的大涨是有内在原因的:一方面,环京区域2011年后出现火热表现,和北京投资需求外溢有很大关系。2011年后,北京限购政策执行的越来越严格,使得大量炒房者一下变成了没有在京购资格的人群,他们在北京炒房受阻后,跑到了环北京区域,从而推动了当地房价的暴涨。

另一方面,由于北京楼市限购,再加上北京动辄每平米五至六万元以上均价,很多外来人口在北京买房受阻,看到环京的一些三四线城市,房价却处于价值洼地,所以,他们就选择在环京地区购房,这里房价既便宜,又没有限购,还可以使自己白天在北京工作,晚上回自己家中睡觉。


于是乎,在近六年的时间里,环京楼盘的价格开始了上涨的趋势,以二手房挂牌价测算,2017年初廊坊二手房房价超过3万元/方米,超过长三角准核心城市杭州当时的房价,这其中也积骤了自2011年以来的近六年的风险,最终因调控政策加码而爆发。

事实上,北京楼市之所以较于周边三四线城市更抗跌一些,那就是因为北京至少执行了限购政策,至少还有一定的刚需存在,而环京各三四线城市的房价被抄高,那基本上都是投机性购房需求。而投资性需求群体既能很快推高房价,辙出的速度也很绝决,房价很容易造成大起大落。


同时,这些环京三四线城市的各种基础设施都远不及首都北京完善,所以一听到河北出台新一轮调控政策,各路资金自去年5月开始陆续出逃,于是就给环京楼市造成了致命一击。所以,环京楼市区域靠投机炒房者来“去库存”,恐怕结果是适得其反。

此外,其他环城区域又与环京楼市不同,如环上海、环广州、环深圳,这些环城区域规划上都是鼓励该区域积极对接附近一线核心城市,吸引大量人口和产业

而环京区域则主要打造生态优美,环境宜人,人口适度,产业“较轻”的新市镇,如此一来就对开发商、炒房客的容忍度是很低的。也就是说,环北京区域在发展水平并不高的情况下,并不希望人口过度集聚。在这种情况下,环北京区域则存在“限制发展”的整体思路,这就意味着当地房地产政策执行可能更加严厉。


现如今是,一线城市房价下跌,二三线城市房价微涨。这主要是一线城市调控严厉,二线城市开始了抢人才之战,放开了限购政策。而三线城市受到了危棚改造的影响,需求量在上升。而唯独环京楼市这片区域,在执行房地产调控政策上更加严格,这主要是决策层并希望环京地区人口、资源发散开来,不希望资源过度集中于首都圈内。所以,指望环京楼市再来报复性逆转行情已是不可能了。

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